Il 14 settembre 2022 sarà una data da ricordare in Europa. Per la prima volta dal 2002, quando l’euro è diventata una “divisa a corso legale” la Bce ha alzato il tasso di riferimento di 75 punti base, dopo che già il 27 luglio aveva annunciato un rialzo di 50 punti base. Dal 2011 i tassi non erano mai stati aumentati ed erano pari a zero dal marzo del 2016.
Inevitabilmente anche l’Euribor, il tasso principale a cui sono indicizzati i mutui a tasso variabile ha subito un aumento: l’Euribor 3 mesi che a gennaio 2022 registrava un valore negativo pari a -0,570% oggi si attesta su un valore di 0,934.
Cosa cambia oggi per i giovani che devono comprare una casa sottoscrivendo un mutuo ipotecario? Come impatta questa decisione su chi già sta pagando un mutuo ipotecario.
Proverò a spiegarlo con esempi pratici.
STIPULA NUOVO MUTUO
Una giovane coppia che deve stipulare un mutuo di 150.000 euro durata ventennale per l’acquisto dell’abitazione principale dal valore di 200.000 euro ha di fronte, semplificando il mondo dell’offerta bancaria e senza valutare polizze costi aggiuntivi tre diverse possibilità: tasso variabile, tasso fisso e il “redivivo” tasso variabile con tetto massimo (Cap):
- Mutuo a tasso variabile: il tasso di interesse sarà composto dall’indice Euribor (a 1 o 3 mesi) e uno spread che oscilla da 1,20% al 2,00%. La coppia sceglie di accettare l’offerta che ritiene migliore in termini di Taeg stipulando un mutuo al tasso Euribor 1 mese + 1,00%; ad i valori attuali il tasso finito è pari al 1,68%. La rata mensile sarà pari ad euro 730. Se avessero stipulato lo stesso mutuo a gennaio del 2021 il tasso inziale sarebbe stato pari allo 0,63% (l’Euribor 1 mese era negativo e pari a -0,57%) e la rata di euro 665. Un aumento di 65 euro mensili che corrisponde ad un aggravio complessivo nei 20 anni pari ad euro 17.025 (*)!
- Mutuo a tasso fisso: a seguito del sensibile aumento dell’Eurirs (parametro base per la determinazione del tasso fisso) il tasso di interesse proposto oggi dalle banche per operazioni simili oscilla oggi tra il 2,90% e il 3,60%. Simulando la rata del mutuo con il miglior Taeg presente sul mercato la rata sarebbe pari ad euro 824. La stessa banca lo scorso anno per la stessa operazione avrebbe applicato un tasso fisso dello 0,90%, con una rata pari ad euro 683. L’aggravio in soli 12 mesi per il cliente è di 141 euro in termini di rata mensile e di ben 33.000 sul montante complessivo!
- Variabile con tetto massimo (cap): in questo caso la migliore offerta prevede un tasso pari ad Euribor 3 mesi + 1,95 (tasso finito 2,30%) rata mensile inziale 782, con un tasso di interesse massimo del 3,50%. La differenza rispetto al variabile è contenuta e si ha anche la copertura nel caso in cui continuassero gli aumenti.
CLIENTE CON MUTUO IN CORSO
Prendiamo il caso di una coppia che ha sottoscritto un mutuo di 150.000 euro durata venti anni a tasso variabile nel gennaio del 2018 con tasso pari ad Euribor 3m + 1,80% con tasso minimo (floor) pari allo spread.
Fino a luglio 2021, stante i valori negativi dell’indice di riferimento il cliente ha pagato una rata costante pari a 744 euro. Dai prossimi mesi la rata subirà inevitabilmente un aumento, ma di quanto? Considerando un mutuo residuo al 31 agosto di 119.663 euro e un tasso variabile che sale al 2,51% (euribor 3 mesi 0,71 + spread 1,80) la rata aumenterà a 783,00 con un aggravio di 39 euro mensili. Sui mutui in corso, per effetto del metodo di ammortamento a rata costante e interessi decrescenti (“alla francese”) l’aumento delle rate è evidentemente ridotto tanto più avviene in una fase avanzata del piano.
Negli ultimi anni, visto il minimo differenziale tra tasso fisso e variabile le famiglie si sono orientate in larga parte verso mutui a tasso fisso (quasi il 95% nel 2021). La crescita dell’Eurirs, tasso su cui si determina l’onere dei mutui a tasso costante e l’aumento della forchetta fisso/variabile ha spinto la domanda sul variabile (siamo ormai al 50% delle richieste, Fonte Il Sole24 ore), nonostante la Bce abbia dichiarato che saranno possibili altri aumenti per far fronte all’inflazione e contenerla entro il valore soglia del 2%.
Conviene approfittare di tassi fissi ancora relativamente vantaggiosi? Guardando al lungo termine è preferibile scegliere un tasso variabile e risparmiare sulla rata nei primi mesi del mutuo, affrontando il rischio di rialzi futuri? O meglio optare per una soluzione che preveda una combinazione delle due soluzioni?
Oggi più che mai, prima di stipulare un mutuo è consigliabile parlarne con il proprio Consulente Finanziario e farsi illustrare come potrebbe cambiare il proprio impegno in base ai possibili scenari futuri.