Giovani coppie che sognano la prima casa…
Famiglie con bambini che desiderano una casa più spaziosa…
Marito e moglie che pensano alla residenza estiva al mare o in montagna…
Per coronare i propri sogni spesso le risorse personali non sono sufficienti… Secondo l’Abi (Associazione Bancaria Italiana) la metà degli acquisti delle case avvengono con ricorso al Mutuo Ipotecario.
Oggi voglio raccontarvi la storia di Filippo, uno dei tanti italiani che si rivolgono al proprio consulente di fiducia per avere informazioni sui Mutui Ipotecari.
Filippo è il figlio di un mio cliente, laureato in Lettere e Filosofia e da qualche anno docente di Italiano in una scuola del comune di Teramo… mi racconta che sta per sposarsi e che ha individuato un bellissimo appartamento in centro dal valore di 200mila euro… mi ha inoltre confessato di non avere a disposizione l’intera somma e di non possedere nessuna esperienza nel mondo finanziario…
Ho provato a rispondere a tutte le sue domande e fornirgli tutte le informazioni utili per una scelta ragionata e consapevole.
F.: Che cos’è un Mutuo Ipotecario?
Il Mutuo Ipotecario è un finanziamento bancario di medio lungo termine (in genere dai 5 ai 30 anni) garantito da ipoteca su un immobile; in sostanza in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario la Banca può chiederne la vendita tramite il Tribunale e, con il ricavato, rientrare in tutto o in parte del credito concesso.
F.: Qual’è l’importo massimo del Mutuo?
Generalmente gli Istituti di credito concedono al massimo l’80% del valore di stima (Ltv – loan to value = rapporto tra importo del mutuo e valore del bene) determinato da un perito indipendente incaricato dalla Banca (art. 38 del Testo Unico Bancario); sempre più spesso gli Istituti utilizzano un criterio pià restrittivo rappresentato dall’80% del minor valore tra perizia e prezzo indicato nell’atto di compravendita.
In alcuni casi, sempre più limitati dopo la crisi dei Mutui Subprime e il fallimento di Lehman’s Brothers (anno 2008), le Banche concedono fino al 100% del prezzo di compravendita richiedendo garanzie aggiuntive o applicando condizioni mano favorevoli.
Quasi tutte le Banche prevedono condizioni di favore per chi richiede un mutuo con un loan to value inferiore a quello massimo (es. riducendo il tasso in caso di Loan to Value inferiore al 70 o al 50%),
F.: Quali sono i costi del Mutuo?
Gli intermediari hanno sempre l’obbligo di informare dettagliatamente i clienti di tutti i costi connessi all’operazione di Mutuo mediante la consegna di apposita documentazione precontrattuale.
Di seguito riepilogo le principali voci di costo:
– Interessi: all’importo nominale del mutuo viene aggiunta una somma determinata dall’applicazione di un tasso di interesse, fisso o variabile;
– Imposta sostitutiva: pari allo 0,25% dell’importo del mutuo per acquisto/ristrutturazione abitazione principale o 2,00% in caso di acquisto/ristrutturazione abitazione secondaria;
– Spese di istruttoria: in genere una percentuale sull’importo del finanziamento, in altri casi in misura fissa;
– Spese di perizia: dovute per la valutazione dell’immobile (mediamente euro 300,00);
– Assicurazione “Incendio & scoppio” a copertura dei danni sugli immobili (obbligatoria): il cliente può aderire alla polizza proposta dalla Banca o presentarne una rilasciata dalla propria compagnia che presenti lo stesso livello di protezione di quella offerta dall’intermediario;
– Spese notarili: importo dovuto al Notaio per la redazione del contratto di mutuo e per gli adempimenti di iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
– Assicurazione Cpi (Creditor Protection Insurance): il cliente può sottoscrivere FACOLTATIVAMENTE una polizza che garantisca l’estinzione del debito in caso di Morte, Invalidità permanente, Inabilità temporanea e per la perdita del posto di lavoro;
– Interessi di Mora: sono dovuti in caso di ritardo dei pagamenti delle rate;
– Spese incasso rata: applicate ad ogni pagamento della rata del mutuo;
In ogni caso il Tasso Effettivo Globale (compresivo di tutti i costi del mutuo) non può superare il tasso soglia previsto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e pubblicato trimestralmente sul sito della Banca d’Italia (l. 108/96 – Disposizioni in materia di Usura).
F.: Come si determina in tasso di interesse del Mutuo?
Il tasso di interesse del mutuo può essere determinato con diverse modalità:
TASSO FISSO: il valore è determinato da un parametro di riferimento consultabile sulle riviste specializzate (IRS di pari durata) e aumentato di uno Spread determinato dalla Banca. Il tasso resta sempre lo stesso fino alla scadenza concordata; la rata rimarrà pertanto sempre invariata.
Es. se l’IRS 15 anni è pari a 1,066%, lo Spread applicato è pari a 1,10% il tasso fisso per un mutuo a 15 anni sarà pari al 2,166%
TASSO VARIABILE: il tasso viene determinato dalla somma tra un parametro di riferimento (es. Euribor 3mesi reperibile sulle maggiori riviste specializzate) e uno spread applicato dalla Banca; le rate pertanto potranno aumentare o diminuire in funzione dell’andamento del parametro (Euribor 3 mesi).
Es. Se l’Euribor 3 mesi (oggi rappresentato da un valore addirittura negativo) è pari a -0,309%, lo Spread applicato è pari a 1,10% il tasso di partenza per un mutuo a 15 anni sarà pari al 0,791%.
TASSO MISTO: alcune Banche propognono mutui che prevedono di utilizzare un tasso di partenza variabile con possibilità di passaggio al fisso (o viceversa) a scadenze prestabilite (es. ogni due anni).
F.: Come faccio a sapere se posso ottenenere un mutuo dalla Banca?
In genere la Banche, nella fase di istruttoria del mutuo valutano:
- La tipologia di contratto di lavoro (determinato, indeterminato, interinale, lavoro autonomo etc.);
- La continuità e la storicità dei redditi prodottti (da quanto lavori? per quale azienda lavori?);
- La regolarità nei pagamenti dei precedenti impegni finanziari (prestiti, mutui, leasing etc..) grazie alla consultazione di Banche Dati quali la Centrale Rischi (Banca d’Italia) e Eurisc di Crif Spa;
- L’età del richiedente che non deve essere maggiore di 75/80 anni al momento della data di restituzione del mutuo (scadenza ultima rata).
Mediamente la rata massima del mutuo, sommata agli impegni finanziari preesistenti non deve superare tra il 30 e il 40% del reddito percepito.
Ad esempio se ho uno stipendio di 1.500 euro e una rata per l’acquisto dell’auto per euo 200,00 la rata mensile massima per il mutuo sarà pari ad euro 390/520 mensili a seconda della politica creditizia della Banca.
F.: Bene, ma a questo punto… Meglio tasso fisso o tasso variabile?
Premesso che nessun consulente ha la sfera di cristallo che gli permette di conoscere il reale andamento dei tassi futuri, è possibile analizzare il quesito e fornire al clienti alcuni elementi utili per la tua scelta.
1. Indubbiamente viviamo un fase di tassi molto bassi nell’Area Euro (vedi grafico Euribor degli ultimi 20 anni…) e i mercati si aspettano un ritorno alla crescita nel medio lungo termine… La Banca Centrale Europea ha prolungato la sua politica espansiva non aumentando sui tassi e il presidente della Bce Mario Draghi ha dichiarato che gli stessi rimarranno fermi presumibilmente fino alla fine del 2019… Pertanto è lecito pensare che chi sottoscrive un mutuo di lunga durata andrà incontro ad un aumento dei tassi e di conseguenza della rata, anche se a partire dal 2020;
2. Oggi in media un mutuo variabile compreso tra i 20 e i 30 anni di durata costa intorno allo 0,83% mentre un pari fisso oscilla intorno all’1,92% (Fonte Il Sole 24 Ore). Quindi il
variabile conserva un vantaggio di partenza nei confronti del fisso di poco superiore al punto percentuale (110 punti base); storicamente la differenza tra le due tipologie di tasso è sempre stata di oltre 2 punti percentuali;
3. Avere una rata fissa soddisfa il bisogno di sicurezza, in particolare per quei soggetti che hanno redditi costanti nel tempo e permette una programmazione puntuale dei flussi in entrata ed in uscita (planning familiare).
4. Il pericolo di un eccesso di rialzo della rata del mutuo viene mitigato dalla possibilità di surroga del mutuo (senza costi per il cliente) con conseguente passaggio da tasso variabile a fisso (anche se a un tasso probabilmente più alto rispetto a quello iniziale).
Caro Filippo, la scelta tra tasso fisso e variabile dipende quindi da te… Se preferisci un risparmio immediato con incertezza sul futuro puoi optare per un variabile; se al contrario accetti maggiori costi iniziali con la sicurezza che la rata rimarrà sempre stabile scegli un tasso fisso… Io, nel mio ruolo di consulente, penso di averti fornito tutti gli elementi utili per una scelta!
Filippo, come il 90% degli italiani (negli ultimi anni) ha optato per il tasso fisso per avere la sicurezza di una rata costante! Tu cosa faresti?
Se devi acquistare o ristrutturare la tua abitazione e vuoi un consiglio sul Mutuo non esitare a contattarmi… Fissiamo un appuntamento e GRATUITAMENTE metterò la mia esperienza a disposizione per ogni tuo dubbio o chiarimento.
Vincenzo Faragalli – Finacial Advisors
vincenzo.faragalli@gmail.com